时间：2023年12月7日
主题：海安法院物业纠纷案件审判白皮书暨典型案例新闻发布会
发布人：海安法院审判委员会专职委员毛中海
海安法院立案庭庭长缪宏勇
海安法院党组成员、政治部主任刘晶晶
图文实录：
12月7日上午，海安法院召开新闻发布会，向社会发布2021-2023年涉物业纠纷案件审判白皮书暨典型案例。海安法院审判委员会专职委员毛中海，立案庭庭长缪宏勇出席发布会并回答媒体提问。南通市人大代表徐耘昊、海安市政协委员阮夕芳，江南时报、南通电视台等媒体参加发布会。发布会由院党组成员、政治部主任刘晶晶主持。
会上，法官助理莫亚敏解读了海安法院2021-2023年涉物业纠纷案件审判情况，并发布典型案例。2021年至2023年9月，该院共受理各类涉物业纠纷案件2172件（含诉前调解）。白皮书对涉物业纠纷重要法律问题进行了分析，对相关案件审理的难点、面临的挑战进行了阐述，同时介绍了该院推进涉物业纠纷审判工作的创新举措，并对社会各主体提出针对性建议，以期引导各方社会主体充分防范风险，促进物业类关系良性循环发展。
01物业公司私自断电，业主可依法维权
基本案情:物业公司工作人员巡查发现业主钱某装修时凿墙施工，劝阻并要求办理装修手续，交涉未果物业公司作断电处理。钱某起诉要求判决物业公司的行为侵权，立即恢复通电；要求赔偿断电造成的误工损失并赔礼道歉。法院审理后判决被告物业公司停止对钱某依法使用电力权利的妨碍，恢复对钱某房屋的供电（诉讼中已恢复供电），因钱某违反《管理规约》，擅自凿开墙体，损坏建筑物不具合法性，要求物业公司赔偿误工损失的请求被驳回。判决后，双方当事人均未上诉。
裁判要旨:业主装修房屋应提前告知物业公司，物业公司应将房屋装修的禁止性行为和注意事项告知业主。业主违反《管理规约》野蛮装修时，物业公司应当及时劝阻，并报告主管部门处理。本案物业公司在格式《服务协议》中赋予自己有中断业主用电的权利显属不当，应予纠正。《中华人民共和国民法典》规定物业公司不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费。物业公司擅自停电停水造成业主损失的，业主可追究违约责任和侵权责任，且私自中断用电用水极易引发社会矛盾和安全风险，包括梯控等在内的相关制裁措施物业公司应当避免使用。
02车停小区被烧毁，物业公司责任如何认定
基本案情:正月初五凌晨，赵某驾车回家，将汽车停放于小区东南角公共部位。之后车下的斗香复燃，汽车被烧毁报废。赵某认为物业公司管理不善，致使小区原来的停车位用于燃放鞭炮和燃烧斗香，既没有设置警示标志也无专人看管，加之天黑下雨，汽车才停放在底火未灭的斗香上，物业公司应赔偿汽车的全部损失。法院审理后判决物业公司对原告损失承担30%的责任。物业公司不服上诉，二审法院维持一审判决。
裁判要旨:赵某深夜归来，未充分观察小区环境，不按要求停放车辆，将汽车随意停放在小区公共场所即离开，导致车下斗香复燃烧毁，对事故发生应负主要责任。物业公司对小区公共区域的环境卫生、公共安全负有管理责任和义务，但却疏于管理，既未设置禁止停车警示标识，也未对烟花爆竹及斗香残留物及时清理。且正月初五为民俗的财神日，居民燃放烟花爆竹及焚烧斗香较多，未加强安全保障及卫生清理措施，导致存在安全隐患的斗香堆积于小区公共区域，对事故的发生亦存在过错。最终，结合各方过错程度，法院酌定物业公司承担相应的责任是合理的。
03特定业主专有的电梯可排他使用
基本案情:张某系某小区6户房屋的业主，其认为物业公司按开发商蓝天公司要求将3号楼东侧电梯使用控制在8层以下的行为，妨碍其正常通行，要求物业公司解除梯控未果，起诉要求确认享有电梯的建筑物区分所有权并要求排除对电梯使用的妨碍。法院经审理认为，登记产权人为蓝天公司的1－8层和电梯2现均具备四壁遮蔽，有独立出入门户，应认定为被告蓝天公司专有，蓝天公司单独使用电梯2的行为不构成对原告张某的侵权。
裁判要旨:建筑区划内，具有构造上的独立性，能够明确区分、具有利用上的独立性、可以排他使用、能够登记成为特定业主所有的房屋，应当认定为物权法中所称的专有部分。案涉3号楼1－8层和电梯2已由蓝天公司购买，登记在蓝天公司名下，现已出租给酒店经营，楼内另有两门电梯及两个楼道可供9层以上业主上下通行。故3号楼的1－8层和电梯2应认定为被告蓝天公司专有，强制要求蓝天公司将自己购买的1－8层商业用房（含电梯2）再给9层以上的其他业主共同使用，于情于理于法都不通，亦不便于承租人酒店的管理，同时危及其他业主的安全。
04卫生间返污致房屋受损应按责承担
基本案情:原告王某住201室，被告分别是三至十一楼的房屋所有权人以及置业公司、物业公司。王某装修后一直未入住，每月15日左右来新房开窗通风透气，某月14日下午，王某发现家中主卧卫生间堵塞，满地的粪便及卫生纸、卫生巾、尿不湿等污物，造成了财产损失。因赔偿问题协商无果，起诉要求被告赔偿损失。法院通过司法鉴定程序，最终判决由置业公司、楼上业主和物业公司分担相应的赔偿责任。
裁判要旨:经司法鉴定确认造成损害的原因主要有：该房屋楼上业主不恰当使用排污水系统，排出管安装不符合相关规范要求，造成排出管淤积堵塞，导致污水、污物反溢至二层楼面排水口外泄。排出管安装不当系主要原因，置业公司承担主要责任即45%。造成本起事件发生的另一个原因系楼上业主将大件难溶解杂物通过排水系统外排，除4楼无人居住，7楼主卧卫生间位置仅作储藏室使用外，其余业主未能提供证据绝对排除事件发生前一个月左右时间内未用水或未将难溶解杂物丢进排水系统，楼上业主各自承担5%的责任。被堵塞处为公共部位，物业公司对此有维护、防范、检查、疏通的义务，由于管道堵塞系大件杂物累积造成，如果物业公司日常巡查、防范到位可及时发现堵塞避免损失，物业公司承担10%的责任。
05涉业主权益的重大事项表决需符合法定条件
基本案情:原告系某小区的两名业主，业委会成立之前，小区物业服务由甲公司提供。业委会筹备组拟引进乙公司管理，业主委员会选举产生并完成备案。业委会向小区业主发出《意见征询》表，对结果张榜公示，后业委会与乙公司签订了《物业服务合同》。部分业主诉请法院确认两被告签订的《物业服务合同》无效。法院经审理认定，选聘物业服务企业的重大事项决定不符合法律规定的要求，判决支持两原告的诉讼请求。
裁判要旨:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民法典》规定选聘物业服务企业、利用共有部分从事经营活动以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主共同决定，业主共同决定该部分事项时，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民法典》设定了参与表决和表决意见的两重要求，最终客观上要有专有部分占建筑物总面积过三分之一的业主且占总人数过三分之一的业主同意方可行。旨在促成业主意思自治的成立，但法定要求必须达到。
06业主同时履行抗辩权的限制
基本案情:物业公司起诉要求某小区业主王某支付拖欠的物业费。王某辩称楼下的KTV夜间噪音超标，影响其经营，造成直接损失，物业公司未作处理属于不作为，物业公司没有履行物业合同，业主可以拒付物业服务费。法院经审理后未采纳业主的抗辩，判令其支付物业费。
裁判要旨:业主王某租赁经营时，楼下KTV已经经营多年，其对可能产生的影响应有思想准备，如确实构成妨碍，可以通过正当途径维护自己的权益，不能完全依赖物业公司解决，也非拒付物业费的正当理由。合同法规定履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡，当抗辩行为违背民法原则时，就应当予以限制和否定。物业服务具有整体性与不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。如果因为物业公司的服务存在瑕疵，动辄行使抗辩权拒绝缴纳物业费的做法不符合立法本意。
07业主以房屋质量问题拒缴物业费缺乏法律依据
基本案情:物业公司起诉要求小区业主周某缴纳拖欠的物业管理服务费。周某辩称房屋存在屋顶漏水、墙皮剥落、发霉发臭等质量问题，物业公司负有维修义务，需将问题彻底解决。物业公司已对屋顶进行了防水材料铺设，将铁皮封口全部打胶处理，但漏水问题未能得到彻底解决。法院审理后认为物业公司已履行了维修义务，房屋漏水问题归咎于物业公司显失公平，被告以此拒交物业费不当。
裁判要旨:物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。被告的房屋出现漏水问题未能解决，对此物业公司已举证证明对业主房屋进行了维修服务。如以合同约定了维修义务而要求物业公司必须为业主彻底解决掉房屋漏水等建筑遗留问题，过于苛责，业主以此为由拒交物业费不能支持。
08空置房业主负有缴纳物业费的义务
基本案情:物业公司起诉业主李某支付拖欠的物业费，被告李某辩称其购买了房屋后至今没有装修入住，不同意支付全额物业费。法院经审理，判决支持了物业公司的诉讼请求。
裁判要旨:因物业公司提供的是物业服务管理区域的公共事务服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理，这种公共服务是面对全体业主的，不会因为某一个或某几个业主没有入住就会减少其管理成本。且业主与物业公司已在合同中明确约定，因业主原因房屋闲置的，物业费全额缴纳，该业主以未入住为由拒交物业费的理由法院不予采纳。