各区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《海安市城镇老旧小区综合提升改造实施细则》已经市十七届人民政府第28次常务会议研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

亚洲通

2024年6月25日

（此件公开发布）

海安市城镇老旧小区综合提升改造实施细则

第一章 总 则

第一条为深入践行以人民为中心的发展思想，创造性贯彻落实中央、国务院亚洲通老旧小区改造工作的决策部署，进一步规范城镇老旧小区改造工作机制，更好地推进市政府为民办实事项目实施，现结合上级有关要求和亚洲通实际情况，制定本实施细则。

第二条本细则适用于海安市行政区域内的城镇老旧小区改造。

第三条本细则所称老旧小区改造，是指按照国务院、江苏省和南通市有关老旧小区改造政策法规，根据本市城市总体规划和社会经济发展计划，对老旧小区及与老旧小区直接相关的城市基础设施进行综合改造提升的行为。原则上属于2000年底前建成的老旧小区或2000年之后、2005年底前建成但其公共配套设施老化、破损严重、环境差、影响居民正常生活、群众改造意愿强烈的老旧小区。

第四条老旧小区改造应按照“政府主导、居民参与，以人为本、惠民利民，因地制宜、稳步推进，创新机制、治管并举”的原则进行。

第五条市政府成立由市分管市长为组长，城管、住建、资源规划、相关区镇街道为成员的海安市老旧小区改造工作领导小组，以下简称“市旧改领导小组”，负责统筹市级指挥力量，协调发挥相关部门（单位）专业力量，建立定期会商、检查、指导、协调、督查和考核制度，切实发挥高位统筹推进职能。

领导小组下设办公室（以下简称“市旧改办”）设在市城管局，负责起草全市老旧小区改造工作相关政策规定，编制全市老旧小区改造项目计划；负责老旧小区改造项目年度计划资料收集、信息初审和上报工作，做好目标任务分解、下达工作，督查指导老旧小区改造项目实施。

第六条市旧改领导小组各成员单位，应当按照各自职责分工，扎实做好相关工作。

市城管局：牵头老旧小区改造工作的组织、指导、协调、督查和验收，负责老旧小区改造规划、方案汇总、技术导则、进度考核等工作，研究完善长效管理机制，制定相关的资金支持和奖励措施，全面掌握工作进展，协调解决改造实施过程中的重点难点问题。会同相关区镇做好改造小区范围内违章搭建拆除工作。

市委宣传部：指导老旧小区改造相关宣传工作，积极引导社会舆论加强精神文明建设，营造社会各界支持、群众积极参与老旧小区改造的浓厚氛围。

市发改委：协助牵头部门按当期要求做好保障性安居工程中央预算内投资计划申报工作。

市住建局：协助老旧小区改造工作推进，参与老旧小区改造方案评审，提供改造相关专业技术指导和支持，对涉及市政管养范围的设施进行改造。

市财政局：做好老旧小区改造资金保障和绩效评价工作的督促指导，及时将上级补助资金拨付至牵头部门统筹分配使用；加强对央补改造资金使用的监督指导；对项目财审等工作实行绿色通道，提升质效。

市公安局：依法查处在实施过程中出现的阻挠施工、扰乱社会治安行为；指导改造后小区的停车位施划；指导安防设施新建和改造工作。

市资源规划局：配合老旧小区改造规划，做好技术指导、项目豁免、简化审批流程、临时建筑审批等工作。

市教体局：指导老旧小区增配体育健身器材和文体休闲广场改造建设。

市数据局：对老旧小区改造涉及的招投标、施工许可证等相关审批工作实行绿色通道，提升质效。

市信访局：按规定做好涉及老旧小区改造工作信访事项处理。

市社会治理中心：依托12345热线及时受理老旧小区改造合理诉求，第一时间交办属地和部门，跟踪督促承办单位按时办理，指导职能部门矛盾调处。

区镇街道：是本辖区老旧小区改造的责任主体，涉改区镇街道应建立相应组织，抓好本辖区小区改造筹划与组织实施，开展摸底排查、意见调研、群众表决、宣传发动、项目设计、方案编制、招投标、项目进度、工程质量监管、安全生产、竣工验收、舆情处置、矛盾调处等全过程统筹工作；严格按照规定合理使用上级补助资金并做好绩效自评工作；完成领导小组交办的其他工作。

城建集团：根据市老旧小区改造总方案，制定年度供水管网改造计划并组织实施，做好涉改小区外接及周边市政设施改造。

供电公司：制定年度老旧小区改造供配电改造计划，落实改造资金，积极配合做好改造小区供配电设施改造。

专业经营单位（新奥燃气、中国电信、中国移动、中国联通、江苏有线）：按照相关规定承担老旧小区改造中涉及的燃气、弱电等管线及设备改造工作，保障老旧小区各类设施安全高质运转和居民正常使用。

第二章 改造类型及内容

第七条老旧小区综合改造提升项目根据不同小区的差异及自身条件，分为基础版、提升版和示范版三种改造类型。

基础版：为必须改造整治的内容，重点解决居民生活基本问题，完善公共部位基础配套设施。主要包括小区内供排水、供电、燃气设施改造，雨污水管网改造疏通，弱电管线规整，破损路面整修，小区一层以下景观整治，改善老旧小区环境脏乱差及管理机制不健全等问题。

提升版：在完善公共部位基础配套设施的基础上，重点抓好小区管理及配套服务，改善居住品质，体现城市提升导向。主要包括小区内绿化改造提升，适老化改造，在小区出入口或适当区域设置快递或外卖存放用房，鼓励有条件的老旧小区加装电梯、增设停车设施、增设电动自行车及汽车充电设施、配套物业用房等，并适当通过拆旧、拆违等形式，提升宜居环境。

示范版：在提升版改造整治的基础上，重点完善社区公共服务设施，优化资源配置，提升小区智能设备和硬件系统，推动完善社区治理。主要包括实施强电缆化下地，提升小区智能化等软件建设，打造智慧小区，完善基层党建建设，配置社区服务设施、文化体育设施、养老服务设施等内容。

第八条原则上坚持“一区一策”，支持并鼓励集中连片的老旧小区统一改造，实施主体要结合实际，积极按照集中连片的要求，编制老旧小区改造方案。方案应明确连片改造范围，改造内容及标准，通过招投标方式确定全过程工程咨询服务，申报、实施项目。

第三章 实施流程

第九条开展宣传发动。通过报纸、广播、电视及网络、微信等载体，广泛宣传老旧小区改造的政策常识和共同缔造的基本理念，组织专人深入老旧小区宣讲改造政策、内容、标准、程序、权利、义务，引导和动员居民积极支持和参与。

第十条 组织申报。由各街道社区认真勘察、广泛征求小区业主的意见，依据《民法典》等相关法规，组织专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意改造后，由业主委员会或业主依法表决确定的小区业主代表，向所在街道社区自愿申报改造,承诺自愿支持小区改造、接受物业长效管理、拆除违章搭建,并就小区内公共资源利用等达成一致意向。市旧改办对区街的上报名单复核后，报市政府审批。

第十一条 制定方案。由经招投标确定的设计单位根据设计任务书和前期调研摸底情况，结合居民改造意愿，组织专业团队讨论、确定设计的方向和框架，明确设计的重点，制定改造方案，突出特色，彰显亮点。

第十二条市、区两级评审论证。市旧改办组织住建、资源规划、城建集团、供电公司、通信运行商、燃气公司等单位，对方案进行审查并形成修改意见，区镇、街道牵头办理项目立项手续。改造方案应由所在社区收集业主意见建议，对居民提出的问题，合理建议认真吸纳，不合理诉求针对性地沟通解释，区镇、街道对改造方案把关修改完善。修改后的改造方案，应公示不少于5个工作日。公示后的改造方案，由区镇、街道提交市旧改办审核备案。

第十三条工程招标。区镇建设部门应通过公开招标方式，确定施工、监理等实施单位,负责实施具体改造工作。

第十四条工程建设管理。区镇街道在实施改造工程中，应严抓施工质量，须遵守主材报验制、施工公示制、工序报验制，根据项目实际情况和经评审的设计方案，进行施工图设计，精心组织施工，加强质量、成本、进度、安全、文明施工等管理，确保建设目标任务高质高效完成。区镇、街道、社区应成立专班，明确专人现场督导，建立问题倒逼质量管理机制，加强对项目质量全过程督查。

实施主材报验制，区镇街道督促中标单位周密做好进场前的准备工作，排定施工方案和工程进度，施工前按规范进行材料送检，检测合格方可使用，对检测不合格的须无条件返工。安全、质量、扬尘管理须严格按合同要求管理到位。

实施施工公示制，区镇街道应在显著位置设立施工公示牌，主要包括：项目基本情况，平面布置图及主要效果图，改造内容、施工起止时间，街道、社区、设计单位、施工单位、监理单位名称、资质及监督电话，意见建议反馈途径及方式，工程建设注意事项等。

实施工序报验制，施工过程中，区镇街道按规定要求中标单位申请工序报验，加强对隐蔽工程的过程验收，并将隐蔽部位影像资料作为监理、竣工资料中的必备资料。对管道、垫层、窨井、化粪池等隐蔽工程的验收需须经建设、施工、监理等单位联合签字确认合格后方可进入下一道工序的施工。

第十五条竣工验收。工程竣工后，由区镇街道组织设计等单位进行竣工验收，并自工程竣工验收合格之日起15日内向市旧改办备案。属地建设行政主管部门及其他相关行政部门要共同参与和监督验收工作，发现问题应责令限期整改。老旧小区改造验收达标后，交付所在地街道、社区接管实施长效管理。

第十六条 长效管理。实施综合改造的老旧小区原则上应实行社会化、专业化物业管理;暂不具备社会化、专业化物业管理条件的，可按业主自管或准物业管理方式进行管理。区镇、街道在市城管局的指导下具体负责，组织小区业主依法成立业主大会、业主委员会和小区议事协调委员会等组织，确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、收费标准等相关事项。社区协助街道指导小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督，引导居民养成自我约束、自我管理意识。

第十七条绩效评价。根据省住建厅设定的绩效目标，运用科学、合理的绩效评价指标、评价标准和评价方法，对改造的全过程、改造成效以及群众满意度进行客观评价。

第四章 资金筹集及使用

第十八条 坚持“民生优先、尽力而为、量力而行”的原则，统筹各方资源，拓宽筹资渠道，通过中央、省级资金补助和政府投入、企业支持、业主出资、市场融资等多种方式，积极筹措改造资金。资金主要来源：

中央、省级补助：积极争取中央、省级专项补助资金，包括地方政府债券支持资金。要严格考评程序，做到专款专用，最大限度发挥补助资金集聚效应。

政府投入：老旧小区改造中有争取到上述其中之一资金的，老旧小区改造政府投入部分经费由市、区镇财政按照1:1比例承担。

企业支持：支持专营管线单位或国有专营企业对出户部分的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备的改造提升。结合老旧小区改造，同步推进燃气、供水、电力等管线的“一户一表”改造。

业主出资：按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民通过据实分摊、自筹集资、合理使用公共收益、补缴住宅专项维修资金、申请个人住房公积金、投工投劳、出资加装电梯等方式筹集资金参与老旧小区改造。

市场融资：吸引社会资本参与老旧小区改造，采取“一事一议”的方式，对小区闲置低效空间进行合理利用、改扩建或盘活新建，建设社区配套公共服务和商业设施（如：社区服务、卫生防疫、停车场、养老、托幼、农贸市场等）；除收取物业管理服务费外，社会资本方运营小区广告位、充电桩、快递柜、停车位等按规范程序赋予经营权，以弥补运营支出的不足部分。

第十九条中央、省市补助资金由市财政统一汇集，并拨付给市城管局，市城管局按照《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》规定，分配资金至各区镇。居民自筹等来源资金，由区镇纳入该项目专户，专账管理、专款专用。

第五章 监督管理

第二十条 当年由江苏省住建厅、财政厅下达老旧小区改造计划的项目，3个月内未开展招投标工作的，由市旧改办责令区镇限期整改，6个月内未开工的，由市旧改领导小组以书面形式向区镇下发督办函，并责成限期整改落实。

第二十一条 各老旧小区改造项目补助资金和其他资金按照专项管理、分账核算的原则管理，依据指定的资金用途使用，不得截留、挤占、挪用资金。

第二十二条 市城管局适时对亚洲通老旧小区改造工作进行通报，对相关单位的考核纳入城市管理考核中。

第二十三条 发挥各类新闻媒体作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，激发小区居民主人翁意识，为推进改造工作营造良好的舆论氛围。

第二十四条 对在改造过程中执行不力、推诿扯皮、影响改造工作进程的，由市政府分管负责人约谈，并抄送市纪委效能办进行通报，依法依纪追究相关单位或人员的责任。

第二十五条审计部门应加强对老旧小区改造工作的审计监督。市财政局会同市城管局等有关部门对补助资金使用情况开展经常性监督检查。对于违反规定，采取虚报、多报等方式骗取补助资金，或者不按规定分配使用补助资金的，由市财政局收回已安排的补助资金或扣减下一年度补助资金，并依照《市政府办公室亚洲通印发海安市市级财政专项资金管理办法的通知》（海政办发〔2021〕114号）等有关规定，追究相关单位和个人的责任。

第二十六条 街道、社区、业主委员会（物业管理委员会）应建立健全改造后小区管理规约，监督落实常态长效管理，巩固老旧小区改造成果。

第六章 附 则

第二十七条本细则自2024年7月1日起施行，如遇政策调整，按照上级最新规定要求执行。

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